拆迁房律师西城区

拆迁房律师委托拆迁律师能为你提高拆迁么？

本人作为律师行业的新人，虽谈不上经手了多少案件，但是在成长过渡期还是接触了不少被征收人的。其中有一部分被征收人对于拆迁律师的工作与价值存在一些根深蒂固的误解，对于因拆迁引发的诉讼有不准确的预期。另外，根据《规定》，对行政处罚决定、行政复议结果的生效法律文书，公机关应当逐步向社会公开。今天我们就来说说委托律师是否真的能提高拆迁的问题。

律师能为你做什么？

有人觉得委托律师就是风险投资，投对了，投好了，就能翻倍的赚，所以想委托律师。根据《城市房地产管理法》38条规定（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法*三十九条规定的条件的。其实律师的作用是解决纷争，把各执一词的双方放在法律框架中所具体对应的位置，将已经发生的事件投射到法律规定中该有的样子，若有偏离，就是律师要去厘清、指出和作出相应对策的时候。

维权过程中所谓的“赢”是将该有的都得到。举例来说，就是你声称你的一百块被人抢走了，怎么要都要不回来。所以对于企业拆迁涉及较大数额时，应当早日咨询专业的拆迁律师，尽量做好的准备。律师会分析整个事件中货币的所有权人、占有人、占有原因，如果真的是你的一百块，那律师会分析解决方法，将钱恢复原位。如果你因此遭受了损失，律师也能帮你讨要回来。但是不是你丢了一百块，委托了律师返还的时候就变一千块。

诉讼也确实有风险，因为你不知道欠钱的人会不会因为你起诉而恼怒玩个失踪彻底不见，让执行难上加难。当然这只是较端情况。公机关在接受报案时，应当告知报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属前款所列执信息的查询方式和途径。但是这种不可控的风险并不是里有赚有赔的风险。律师只能在事实基础上，在法律框架内将你的合法利益予以补救或者争取，只能在可能有风险的时候将其规避，但不会有任何**出你应得利益之外的、无理需求之中的惊喜。

律师能为你提高么？

有人觉得委托律师就能把拆迁这件事真正变成直接致富的路径，就把各种网站的拆迁新闻翻个底掉，找到不同类型但是同样“劲爆”的关键词，类似于“翻倍”、“从百万到千万”这样。且不说新闻里或者部分机构存在对拆迁夸大宣传的情况，即便是保真的信息，那也要放在特定的事件中去衡量，更何况全国各地的标准本身就不尽相同。因此发生纠纷，一方当事人如果不履行协议约定的义务，则另一方当事人可以依法提起诉讼。并不能因为全国是“拆迁不降低原有生活水准”的大环境，就将自家的房屋想象在一个不存在的标准中。

维权过程中所谓的“提高”是把合法利益*化。比如说一个门面房面临拆迁，可能根据它的结构、位置、面积，参照与该房屋类似的房地产的价值大概计算出该房屋的价值为160万元到200万元之间。当然这是没有经过评估公司评估的预估，也没有把停产停业损失、搬迁费用等项目计算在内。cn《国有土地上房屋征收评估办法》*十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。假定征收部门以的标准进行征收，在委托评估公司测量评估后，评估报告给出的结果是50万元，任谁都看出该的不合理。如果在协商无果面临强制执行的情况下诉诸于法律，委托拆迁律师后会有什么效果呢？拆迁律师可能会通过确认方案、撤销征收决定等程序、通过协商谈判等途径将征收部门可以给出的提高到被征收房屋的价值区间中有望达到的峰值。

其实拆迁律师的作用就是根据被征收房屋的实际情况，紧抓征收方之处予以修正把不合法不合理的争取到合理的范围。如果没有了律师介入，可能因为种种原因，上述房屋的*终只徘徊在50万元左右。如果已经确定要购买某房屋，对于购买房屋合同进行公证也是十分有必要的，有意的可以了解相关公证机关。但是拆迁律师的价值就是的对房屋进行测评，对征收文件进行分析，把征收过程中征收部门原本的行为撤销，使其依据法律规定重新作出。并把能够争取的项目，把被明确的范围都纳入考量，并通过复议、诉讼、谈判等平台把合理化。

但拆迁律师不是的，不是说住改商的房屋没有营业执照律师也可以帮助被征收人争取到像有健全的房屋一样金额，不是说在农用地上建了房请了律师就能达到像是在宅基上建房一样的效果，不是说临时搭建的建筑委托律师以后就能像原有的合法建筑面积一样纳入范围。拆迁律师只能在合法的前提下才能帮你争取。如果没有合理，所有的成本都付之东流不说，还会面临诸多损失。比如在被征收人的房屋权属证明存在**缺陷、在被征收人因为历史遗留问题无法就财产价值或损失举证、在被征收人面对国家强制力无力辩驳的时候，拆迁律师会利用专业性、利用职业技能、利用辩证的思路帮助被征收人脱离困境、远离不公，真正能够**被征收人的权利、挽回被征收人的损失。

各县（市、区）市**各部门、各直属机构，中省驻韶各单位：

为规范浈江区、武江区国有土地上房屋征收与活动，维护和**被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《广东省住房和城乡建设厅关于实施<国有土地上房屋征收与条例>有关具体问题的通知》、《广东省国有土地上房屋征收与信息公开指引》等规定，结合我市实际，提出如下意见。京坤律师很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背法律法规强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地。

一、房屋征收决定实施程序

（一）房屋征收与应当遵循决策民主、程序正当、公平、结果公开的原则。

（二）符合《国有土地上房屋征收与条例》*八条规定的房屋征收项目，原则上由项目所在地的区**作出房屋征收决定（浈江区、武江区国有土地上房屋征收与前期工作流程图见附件）。

（三）组建韶关市土地和房屋征收管理办公室，为市国土资源局管理的公益一类事业单位，具体负责制定房屋征收与安置标准、审核和监督与安置资金的使用以及监督指导区房屋征收部门的房屋征收工作等。

浈江区、武江区**参照市的做法，分别组建区土地和房屋征收管理办公室。

（四）区**应从当地经济社会发展实际出发，按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制房屋征收年度征收计划，并于每年10月31日前将本区下一年度的征收计划报送市房屋征收部门汇总。

市房屋征收部门会同市相关部门对区**编制的年度征收计划进行汇总、审核，并报市**批准。**性安居工程建设、旧城区改造项目由市**纳入国民经济和社会发展年度计划，并报市人大会批准。

（五）市**确定启动的房屋征收项目，有关部门须向市房屋征收部门提供以下材料：

1．发改部门出具的拟征收范围内拟建项目符合国民经济和社会发展规划的书面意见；对**性安居工程建设、旧城区改造的拟建项目，发改部门还需出具拟建项目已纳入市、区国民经济和社会发展年度计划的书面意见；

2．城乡规划部门出具的拟征收范围内拟建项目用地符合城乡规划和专项规划的书面意见（应包含征收红线图）；

3．门出具的拟征收范围内拟建项目土地用途符合土地利用总体规划要求的书面意见。

（六）区**房屋征收部门应对市**确定征收项目范围内的房屋开展如下调查工作：

1．征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况；

2．对征收范围内未经登记的建筑进行调查、核实，并提出处理意见；

3．被征收人是否具备享受社会**住房条件、对方式的选择情况；

4．因房屋征收造成停产停业、物资和设备搬迁、企业纳税及职工工资等情况；

5．土地环境风险评估情况；

6．其他需调查提供的情况。

区**房屋征收部门调查登记时，城乡规划、住建、国土资源等部门及房屋所在地街道办事处（镇）、社区（村）应当予以协助，被征收人应当予以配合。调查结果应当在完成调查登记后5个工作日内，在房屋征收范围内向被征收人公布。

（七）区**房屋征收部门根据调查情况拟定房屋征收方案。房屋征收方案应当包括以下内容：

1．征收范围、方式和标准；房屋拆迁律师在线，企业拆迁律师法律咨询

2．产权调换房屋的区位与状况；

3．过渡方式和期限、签约期、提前签约期、奖励与补助标准等；

4．停产停业损失计算方法；

5．其他应该纳入方案的内容。

房屋征收方案中涉及标准、临时安置补助费的，均应委托具有相应资质的评估机构评估后综合确定，标准由同区域新建商品房的市场价格、被征收房屋价值及区位价综合确定。

（八）房屋征收范围确定后，任何单位和个人在房屋征收范围内实施下列行为的不给予：

1．新建、扩建、改建房屋及附属物的；

2．的迁入和分户的；

3．以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续的；

4．改变房屋、土地用途的；

5. 已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋续建的；

6．其他为增加费用的不当行为。

（九）区**房屋征收部门应当在确定房屋征收范围后，及时将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限不得**过1年。

（十）区**房屋征收部门拟定房屋征收方案经区**同意后报市房屋征收部门，市房屋征收部门组织市发改、财政、国土资源、住建、城乡规划等部门论证后报市**批准，市**批准后由区**予以公布，并向社会公众征求意见，征求意见期限不少于30日。

（十一）因旧城区改造需要征收房屋且多数被征收人认为征收方案不符合《国有土地上房屋征收与条例》的，区**应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据公开征求意见和听证会情况对征收方案进行修改完善。根据《土地管理法》*四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。房屋征收方案确有重大修改的，需重新按程序上报市**批准。

（十二）作出房屋征收决定前，区**房屋征收部门应将需征收范围内调查的详细情况报市房屋征收部门备案，征收范围内的与安置资金预算需报市房屋征收部门审核批准。区**房屋征收部门应将相关数据及时录入房屋征收信息系统。

（十三）与安置费用由区**

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【入选理由】

房屋拆迁通常是基于国家建设和城市改造的需要，由建设单位对存在于建设用地上的房屋进行拆除，并对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予。而这一领域矛盾的多发常常是源于的不合理，造成这一问题的原因有很多。所以，被征收人对于征收协议应当给予足够重视，如果对征收协议不满，认为征收不合理，不能因为承受不住征收方的压迫、签字。如果将程序向前或向后推移不难发现，不到位可能是评估上出了问题也可能是拆迁方与房屋所有者或使用者在问题上无法达成共识，无论是哪里出了问题，无论问题多么显而易见，在问题的突破和解决上都需要花费大量的精力。而在此次的案例中，正是由于京坤律师的专业处理使得在发现问题究其溯源的基础上的解决了决定之中存在的缺陷和将房屋所有者的利益弃之不顾的问题。北京拆迁律师

【案件背景】

郭先生是吉林省F县人，其在F县某镇拥有合法房屋。2011年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会（以下简称“C区管委会”）称因旧城改建需要，将对特定区域内的房屋进行征收，郭先生的房屋正好在此征收范围之内。但是在这里，需要大家注意的是，行政强制措施，只是关停等行为的前置行为，关停并不终局。2013年12月16日，B市通汇联盟房地产评估有限公司与吉林H资产价格评估有限公司就郭先生的房屋款作出评估结果，价款包括房屋、室内装修、附属物及经济作物，共计二十三万余元。

郭先生在拿到此份结果后认为此份评估没有将房屋的本身价值体现出来，遂向房屋征收办申请重新评估。但房屋征收办接到郭先生的申请后并未重新组织评估，且在2014年6月23日，C区管委会决定依据之前的评估结果对郭先生的房屋进行征收，并作出《房屋征收决定书》。因此上述的评估项目都需要体现在评估报告中，如果评估报告中评估对象和内容不完整，就不能准确体现被征收房屋的实际价值。直到看见决定郭先生才傻了眼，一直以为能够有一份公平合理的，没想到征收方就要这样稀里糊涂的将自己的房屋收走。郭先生清楚地知道这样的决定与自己房屋的市场价值相去甚远，存在较其不合理的情况，遂决定拿起法律依法维护自己的合法权利。经多方打听找到了北京**拆迁律师李吏民律师为自己依法维权。?北京房屋拆迁律师

【办案过程】

李吏民律师认真聆听了郭先生的基本情况，查看了相关材料决定代理该案。随后组织了房屋拆迁律师团队细致的研讨此案，在每一个细节上争取为当事人谋取的合法利益。

辑：法律程序大启动，行政复议陷僵局

李律师在做好大量前期准备工作之后，立即启动了相关的法律程序，首先是协助张先生向涵盖本次拆迁的行政机关递交了**信息公开的申请，要求有关部门公开本次中的立项、审批等**文件。同时，因为安置房建造成本有限，因此建筑商为了获取利润也许会对建筑偷工减料，以增加利润，购买前要查询房地产商以及监督机构。此举的目的十分明确，即寻找的违法之处、程序上的诸多漏洞，而结果就像预期的那样。

通过前期**信息公开程序的启动，李吏民律师从中获得了许多有用的信息，之后经验丰富的李律师通过详细的整理研究，从众多信息之中找到了违法点。李律师立即向A保护开发区管理会提起了行政复议，就决定的问题要求A保护开发区管理能够查明下属机关的违法所在，给郭先生一个合理合法的交代。因为现在房屋市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也就无法作为合理被拆迁人的依据。可复议申请虽被受理，但是由于**内部各级机关的利益关联等原因，复议机关较终作出了维持C区管委会行政行为的决定。复议机关不顾正义偏袒下属的做法使案件陷入了僵局，但经验丰富的李律师并没有就此放弃。北京律师

*二辑：京坤律师深思虑，行政诉讼提上议程。

虽说在之前的行政复议程序中遭遇了令人沮丧的阻碍，但是这些困难并不会成为律师再次维权的障碍，相反有着专业敏感和思维的律师却能将这一切转危为安。于是李吏民律师决定启动诉讼程序促使问题的解决能够一步到位，但此时的郭先生不免有些担心，会不会也会与当地的**部门互相通气呢？而李律师以过硬的专业素养和多年的办案经验使郭先生安了心，李律师认为，只有追究到底、竭力维权才能达到想要的结果。《物权法》规定，土地等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。面对的违法问题不能够畏畏缩缩，而是要勇往直前。

随后李律师对案件的证据及收到的**信息重新进行了梳理，找到能够支持当事人合法利益的相关资料，并以此草拟了一份起诉书，交由郭先生让其以吉林省A保护开发区管理会C区管理为被告，诉请依法撤销被告作出的房屋征收决定，并承担诉讼费用。某县人院依法受理了此案。被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外），并且使用面积不低于原房屋使用面积的，双方应当重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。在庭审过程中，原被告双方就被告所作出的房屋征收决定是否合法展开了激烈辩论。

*三辑：京坤律师直击要害，博弈结果惊喜而来

首先，李律师通过之前所掌握的证据，指出被告没有作出征收决定的主体资格，然后用当事人提供的现场录像光盘证明被告所称旧城改造实属商业开发。同时被告没有提交证据证明对原告房屋征收进行建设符合三个规划，验证了本案不符合征收的条件。依据相关法律的规定，对于已经不符合法律规定的企业、单位，以《行政许可法》的相关规定，撤销行政许可。这一连串的博弈为撤销该份《房屋征收决定书》提供了一个又一个的突破口。

 其次，李律师提出由C区管委会作出的《房屋征收决定书》所依据的评估报告不合法。一、农村的房屋重建的相关手续农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。郭先生在收到评估报告后及时向征收部门负责人提出了异议申请，该负责人也收到了评估报告异议申请，但征收部门没有对评估报告进行复估，显然剥夺了被征收人的异议权，侵害了被征收的合法权利，李律师认为在郭先生提出异议后又没有进行复估的评估报告不能作为作出征收决定的依据。

最后，李律师从对方所提供的证据入手，提出一系列的质证意见，其中包括，征收人与被征收人的协商是作出征收决定的前提，而本案中被告没有提交充分的证据证明征收人与被征收人就房屋征收问题进行了协商；公机关是人民的卫士，其执能力和水平关系着人民的人身和财产安全。被告没有提交房屋征收部门请求作出征收决定的申请；被告没有提交其受理房屋征收部门请求作出征收决定的受理决定书；被告作出征收决定后没有及时在房屋征收范围内进行公告；被告所提供的房屋征收搬迁通知书并未送达给原告，被告亦未提供送达回证证实其已合法送达，等等。对方辩护律师在李律师言辞犀利的质询及辩驳之下，显得难以招架。

【胜诉】

认为在被告提供的评估报告中，均只注明如对评估报告有异议可在10日内提出，并未明确告知接收复估申请的机构。在此前提下，原告在规定日期内向负责本地区征收事宜的C区征收办递交复估申请，并由C区征收办的时任负责人签字确认的事实，足以让原告相信其评估异议权能得到合法救济。”根据该文件的规定，农民朋友想要重建房屋，要满足两个条件：1。现被告以原告未向评估机构提出复估申请为由，未将复估申请转交评估公司组织重新评估，显然违背公平、公正的原则，损害了原告的合法权益。

遂被告作出的池西管征补（2014）*13号房屋征收决定，应认定违反法定程序，依法予以撤销。较终作出如下：撤销被告吉林省A保护开发区管理会C区管委会做出的C管征补（2014）*X号房屋征收决定书，案件受理费由被告承担。

该案胜诉后，李律师依旧在冷静思考，在一份决定的同时，怎么做才能得到更加公平合理的下一份呢？随后李律师指导当事人申请了房地产估价机构资质的变更。2015年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会重新作出了C管征补（2015）*XX号决定，在原有的基础上提高了。但罗马不是*建成的，新的社会，人口基数大且流动性太强，出现的问题也是纷繁复杂。但是在郭先生拿到新的决定的时候发现，该份的作出没有履行法定程序，没有考虑到郭先生除房屋之外的国有土地使用权的，更在送达程序上出现了问题。随后李律师再次与方进行了沟通，令人欣慰的是，同年7月8号，吉林省A保护开发区管理会C区管委会自行撤销了重新作出的决定。

【感谢回馈】

在决定两次被撤销之后，郭先生十分庆幸选择相信京坤律师，坚定的选择。在郭先生随后来到京坤所当面感谢李律师时说：“如果不是李律师坚定的陪同，我在这维权过程中都有可能半路倒下，坚持不住。协议订立后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。正因为有李律师专业的指导和不懈的精神才有了今日的结局。正因为我知道撤销决定的不易，才更加感谢李律师长久以来的付出。现在我毫不怀疑的相信，有京坤律师的帮助，我一定能拿到合理的！”

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