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一、房屋征收与安置的原则

　　房屋征收安置遵循依法依规、程序正当、公平、结果公开的原则。

　　二、房屋征收的安置方式

　　征收集体土地上的住宅房屋和征收国有土地上房屋按功能分为住宅和非住宅两类，其中住宅类包括住宅及配库（房），非住宅类包括商业用房等，实行产权调换和货币两种安置方式。

　　（一）产权调换

　　被征收人选择产权调换的（**住宅房屋），由房屋征收实施单位提供回迁安置房与被征收人进行产权调换。

　　（二）货币

　　有下列情形之一的，实行货币:

　　1、被征收人选择货币；

　　2、非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等）；

　　3、产权不明或产权人下落不明（合法代管人明示产权调换的除外）；

　　4、产权共有人对选择安置方式不能达成一致意见；  

　　5、其它不宜作为产权调换的地面上附着物。

　　三、房屋所有权和宅基地使用权的确认

　　（一）被征收的住宅房屋及非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等），由所有权人（以下称被征收人）持有效契证的（合法的房地产权证，下同），以契证载明数据予以确认；未能提供有效契证的，必须持市房管局测绘队测量并经被征收人和征收实施单位确认的数据及村（居）委会或房管部门权属证明予以确认。

　　（二）被征收宅基地使用权由村（居）委会提供无权属争议及面积证明予以确认。

以上有效证明必须经征收人勘查核准。房屋所有权或者宅基地使用权的权属自有的，由所有权及使用权人直接办理征收安置手续；产权共有的，由共有人代表办理征收安置手续。

　　四、房屋安置标准

　　（一）住宅类建筑物（包括地上建筑物、土地使用权及装修）产权调换标准

　　被征收的住宅房屋由村（居）委会落实安置用地的，原则按1:1比例安排宅基地，并增加原宅基地面积的20%作为巷道配套计入安置用地总面积。对被征收人安置用地的“三通一平”费用按2.5万元/亩给予补助。

　　村（居）民自建住宅房屋（含平房）首层，以及公厅、天井、门楼按1:1.5实行产权调换；二层以上（含二层）按1:1实行产权调换；内埕、宅基地按1:1.5实行产权调换；住宅外飘滴水按1:0.5折算面积并给予产权调换。

　　（二）住宅类建筑物货币标准

按照产权确认面积并由房地产评估机构根据《国有土地上房屋征收与条例》评估价值进行。

　　（三）非住宅类房屋（包括地上建筑物、土地使用权及装修）标准。厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等按建（构）筑物性质实行货币。具体按有关标准实行货币。厂房、仓储内的设备设施按评估机构的评估进行货币。

　　五、跨红线的建（构）筑物

　　（一）对跨红线的构（建）筑物，若实施部分拆迁将使其主体功能受或产生结构安全隐患，严重影响物权人生产生活的，应按全拆处理。红线内按本方案*十条安置标准执行。红线外部分按建（构）筑物具体类别，依照有关标准实行货币，红线外部分的土地使用权仍归被征收人所有。

　　若跨红线的商品住宅房，整体实施部分拆迁将使其主体功能受或产生结构安全隐患，严重影响物权人生产生活的，应按全拆处理，实施建（构）筑物整体征收，并按本方案*十条安置标准执行。

　　（二）对部分跨红线建（构）筑物，实施征拆不影响主体功能并没有造成安全隐患的，只实施红线内部分征迁，按实际征迁面积及本方案*十条标准执行。

　　六、搬迁补助费和临时安置补助费

　　征收实施单位应当审核并向被征收人支付搬迁费和临时安置费。

　　搬迁费标准：住宅商业用房10元/㎡，生产用房12元/㎡，办公用房6元/㎡，土地占用律师，仓储用房5元/㎡，按实际面积计，一次性支付。

　　临时安置费（仅适应产权调换住户）标准6元/㎡/月，补助从交付征收房屋之日起计至接到回迁通知之日止，并另加三个月计，每年结算一次。被征收人选择货币的，一次性支付6个月临时安置费。

　　七、房屋征收优惠

　　（一）被征收人选择调换的回迁安置房建筑面积小于应安置面积时，结余的建筑面积由征收实施单位按每平方米2600元回购。调换的回迁安置房建筑面积大于安置面积时，增购的建筑面积享受下列优惠：

　　1.增购建筑面积在10㎡（含10㎡）以下的，按商品房市场价的90%购买；

　　2.增购建筑面积在10㎡以上至20㎡（含20㎡）的，按商品房市场价的95%购买；

　　3.增购建筑面积在20㎡以上的，按商品房市场价购买。

　　（二）选择产权调换的被征收人，按签订《被征收建设用地及地上附着物产权调换协议书》的先后顺序，在规定期限内交付征收的，实行“早签协议、早搬迁、**选房”的原则选择回迁安置房。通知择房时，被征收人没按时参加的，视为放弃**择房的权利。

　　八、回迁区建设期限、质量，樟树市律师，安置房标准

　　（一）建设期限：自回迁安置房建设项目全部拆迁完毕之日起二年内完工。

　　（二）质量标准：符合国家质量、安全标准，土地律师咨询，并经有关部门验收合格。

　　（三）安置房标准：钢筋混凝土结构，层高约3米；外墙贴砖或喷涂按设计；符合国家质量标准的电梯；砼结构楼梯；配套消防设施；铝合金窗；进分户门不锈钢门、杉木房门、普通塑料钢卫生门，顶棚批灰，水、电及有线电视终端安装至分户门外，煤气管道安装至厨房。被征收人如要求按毛坯房交房的，应在该房建设前与征收实施单位签订协议。

　　（四）回迁安置房屋以套为单位，统一办理房地产权证，费用按国家和省、市有关规定由被征收人承担。

　　九、住房困难和低收入家庭救助

　　安置中，属“双困”家庭的被征收人，由本人向所在村（居）委会提出申请，经村（居）委会初审，报所属（街道）办事处审核同意后，由征收实施单位根据实际情况给予适当补助。

　　十、评估机构的选定

　　评估机构由被征收人在规定时间内在市房地产评估机构库中协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人，按照少数服从多数原则决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作，原则上由一家评估机构承担。

　　十一、争议的解决

　　（一）被征收人不明确，或产权人对产权分割有争议的，由征收实施单位通过法定程序对相关附着物及物品进行保全。

　　（二）对评估确定的被征收房屋价值有异议的双方当事人，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　（三）征收协议订立后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起。

　　（四）征收人与被征收人在征收方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县（区）以上按照征收方案作出决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政，在决定规定期限内又不搬迁的，由县（区）以上依法向人院申请强制执行。

附件：

附表一：潮州市湘桥区、枫溪区征收房屋货币指导价

（▽点击图片可查看大图）

附表二：潮州市湘桥区、枫溪区征收集体土地上房屋装修货币指导价

（▽点击图片可查看大图）

为加快我区城市升级和旧城改造进程，完善交通基础建设，实现惠民利市的公共利益，切实维护**被征收人的合法权益，根据《*人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与条例》等规定，结合张槎街道、祖庙街道和石湾镇街道实际，制定本方案。

一、农村集体土地征收标准

征收包括土地费、安置补助费、青苗费、地上附着物费，具体按以下标准执行：

（一）土地及安置补助费（合并）标准。

1.农用**准。

（1）农用地不分地类，每亩75000元。

（2）滩涂地、荒草地及其他未利用土地，每亩40000元。

2.建设用**准。

（1）**后安排且已完善手续的留用地：按留用地原批准用途的评估价，扣除应缴纳的土地出让金后进行。

（2）留用地以外，其它有合法用地手续的建设用地：按该建设用地批准用途的基准地价，扣除应缴纳的土地出让金后进行。

（3）符合《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》（佛府〔2002〕49号）规定的，参照以上*（2）款，扣除当前办理农用地转用手续所需税费后进行（扣除税费包括耕地占用税50元/平方米、耕地开垦费28元/平方米，合计52000元/亩）；不符合《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》（佛府〔2002〕49号）规定的，按每亩75000元。如有填地的，另加每亩30000元填土费。

（二）青苗费标准。

青苗费是对范围内现状农作物作出，时地上没有农作物的不予，预公告发出后抢种的农作物不予。具体标准如下：

菜地、旱地、普通鱼塘、牧草地，每亩3000元。

（三）留用地。

按总面积的10%--15%安排留用地。留用地由被单位提供并配合办理相关手续，**负责落实用地指标及办理用地手续的相关税费，留用地不纳入**范围，不予。

被单位没有相应土地可提供留用地的，**不作留用地安排而转为货币，即按被征收地块所在位置的工业用地级别基准地价。

二、国有土地征收标准

（一）国有出让土地。

国有出让土地的征收标准按该宗地次出让取得的成本价的剩余使用年限余额给予。如经多次转让或协商不成时，可由征收实施单位与被征收人共同委托或通过合法程序选定具有房地产评估资质的房地产机构进行评估，按土地评估价予以。

（二）国有划拨土地。

1.**公共基础设施用地的，参照农用**准（不含奖励）进行，填土费按30000元/亩计算。

2.其他用地性质的土地，通过聘请具有土地评估资质的房地产机构进行评估，按评估价进行。

三、规、税费

按《广东省交通基础设施建设拆迁实施办法》（粤府办〔2003〕46号文）的规定执行，若建设工程在用地报批材料上报之前国家对现行规、税费进行了调整，则按调整后的有关规定执行。

四、地上附着物标准

（一）住宅。

1.货币。

（1）货币综合标准：由征收部门聘请有资质的房地产价格评估机构对征收范围房屋进行预评估，根据预评估价格进行调整制定得出。

（2）货币款的支付方式：按《房屋征收安置合同》的有关约定履行。

2.房屋产权调换。

（1）按核定的房屋套内建筑面积1：1调换。

（2）配房（库）应计入住宅面积，再选择房屋产权调换方式或按同类住宅货币标准进行。对在征收范围内仅有车房（库）的只作货币。

（3）按“面积近似”原则选择安置房。安置用房的套内建筑面积和被征收房屋核定的套内建筑面积差异部分，按建筑面积进行货币结算。

①安置用房的套内建筑面积大于被征收房屋核定的套内建筑的，由被征收人增购。增购建筑面积不**过5平方米（含5平方米）的，按综合成本造价结算；**过5平方米的部分，按钢混结构货币标准进行结算。

②安置用房套内面积少于核定的被征收房屋套内建筑面积的，少于部分建筑面积按钢混结构货币标准计算补回给被征收人。

选择房屋产权调换的，在同一时间段签订征收合同的被征收人选择安置用房的顺序通过抽签决定。

3.房屋（住宅）附属的天井、庭院、花园、空地（土地登记面积扣除建筑物占地面积）。

房屋附属的天井、庭院、花园，少于20平方米（含20平方米）的，按50%折算面积；**过20平方米的部分，按30%折算面积。

4.土地使用权证用地范围内**出批准建设的建筑面积的处理。

对不能通过相关法律法规及政策进行核定的面积部分，按建筑物的残值进行，按以下标准：

（1）钢混结构：1300元/平方米。

（2）混合结构：1200元/平方米。

（3）砖木结构：1100元/平方米。

（4）简易结构：250元/平方米。

5.其它说明。

（1）集体土地上自建住宅按房、地一齐补的原则。

（2）未办理土地使用证、房屋产权证但经有关部门认定应予的房屋，在选择货币时，按核定面积的95%计算，奖励部分不受影响。

（3）本方案的住宅货币标准均包含地价和600元/平方米的基本装修。对**出基本装修标准的，可由被征收人申请，双方共同委托有资质的中介评估公司评估后，按评估价扣减基本装修费600元/平方米后进行。

（二）工业厂房、仓库。

1.根据相关法律法规及政策规定认定应予的建筑物、构筑物，根据不同的结构、使用年限，按以下标准：

（1）框架结构：850元/平方米。

（2）混合结构：650元/平方米。

（3）砖木结构：450元/平方米。

（4）简易结构：250元/平方米。

（5）棚屋：150元/平方米。

（6）水泥地面：100元/平方米。

对以上标准有争议的，由征收部门按相关法律法规及政策按评估价进行货币。

2.停产停业损失：在合同约定时间内签约并腾空交出房屋的被征收人，其被征收建筑物有合法产权或相关法律法规及政策规定认定应予，且征收决定发出之日处于合法正常经营生产状态或正在出租而租赁合同未到期的，给予停产停业损失。

（1）停产停业损失：以每月30元/平方米的租金标准一次性给予6个月租金作为。

（2）员工生活补助：按征收决定公告时劳动部门公布的本区工资标准一次性6个月的员工生活补助给用人单位。用人单位统筹安排，作为搬迁期间停产工人的生活补助。工人人数以部门核定连续参保6个月以上（含6个月）的人数为准。

（三）非住宅（商铺、办公用房）。

1.选择货币的，通过聘请有资质的评估机构对被征收的建筑物进行整体评估，按评估结果支付费用。

2.选择产权调换的，按照等值调换的原则确定调换面积后进行产权调换。

（四）房屋附属物、附着物的。

目前上海市范围内，分割动迁安置款的案件涉及期房和现房的处理方式是不同的。绝大多数法对于动迁案件中安置期房的主张不予受理，或即使受理也会被要求撤诉或被驳回起诉。当然若是不主张期房仅是要求动迁安置款，对于这种纠纷，法是受理的。但是如果在此处已经获得了现金，根据一事不再理原则，将来是不能再另行主张房屋。因此若要主张期房，只能等到房屋造就且办理了大产证之后才能起诉。如果主张货币款项，则建议及时采取保全措施，以防止对方将钱款领走并转移，导致将来执行困难，判决书成为一纸空文。而保全措施的时间必须控制好，应该在征收协议签订后立即起诉并保全，确保在放款前冻结资金。

静安区张园地块旧城区改建项目

房屋征收方案

（征求意见稿）

一、房屋征收与的法律依据

1、国有土地上房屋征收与条例（2011年国令*590号）

2、上海市国有土地上房屋征收与实施细则（2011年上海市人民令*71号）（以下简称《实施细则》）

3、上海市人民办转发市住房**房屋关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与实施细则》若干意见的通知（沪府办发[2012]24号）、上海市人民办延长《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与实施细则〉的若干意见》有效期的通知（沪府办发〔2017〕17号）

4、关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规〔2012〕9号）、上海市建设管理关于公布部分规范性文件清理结果的通知（沪建法规〔2016〕664号）

5、上海市人民转发市住房**房屋、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋工作若干意见的通知（沪府办发〔2014〕13号）

6、住房部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）

7、上海市人民关于批转市住房**房屋制订的《上海市国有土地上房屋征收决定的若干规定》的通知（沪府发〔2012〕73号）、上海市人民关于延长《上海市国有土地上房屋征收决定的若干规定》有效期的通知（沪府发〔2017〕30号）

8、上海市人民发《关于坚持留改拆并举深化城市**更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）

9、上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房规范〔2018〕5号）

10、上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）

11、其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

由**依照本市有关城乡规划规定，对危房集中、基础设施落后等地段组织实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

（一）房屋征收范围：东至石门一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吴江路。

（二）具体门牌号：石门一路251弄6号-18号（双号）；石门一路315弄6号；石门一路315弄9号-33号（单号）；威海路590弄106支弄2号；威海路590弄84支弄（全部）；590弄72支弄（全部）；590弄56支弄（全部）；590弄69支弄（全部）；590弄64支弄1号、3号；590弄61支弄（全部）；590弄48支弄（全部）；590弄40支弄（全部）；590弄35支弄（全部）；590弄1号-7号（单号）、41号、59号、77号、89号；威海路596号、598号；茂名北路 190号-282弄（双号，含200弄、210弄、 220弄、230弄、 240弄、250弄、264弄、274弄、282弄）。

四、征收协议主体的确定

房屋征收协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的不动产权证（房地产权证）、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行。

被征收人以不动产权证（房地产权证）所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户迁离本市或死亡的确定房屋征收协议签订主体的通知》（沪房管规〔2013〕9号）文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋不动产权证（房地产权证）所载明的所有人死亡的，应当根据《*人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可公证委托书委托代表签约。

五、居住房屋征收所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得货币款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房〔90〕规字发*518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

（二）被征收居住房屋建筑面积的认定

1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积（表格略）：

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。

租用公房凭证记载的*用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以不动产权证（房地产权证）和房地产登记簿的记载为准；不动产权证（房地产权证）和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括不动产权证（房地产权证）“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在不动产权证（房地产权证）记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。