拆迁律师房山区 北京京坤事务所

拆迁律师新建和重建农村房屋须知

农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的危险，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。尽管现在去行政机关办理相关手续较以往已经十分便捷，可对许多需要重建房屋的农民朋友来说，仍旧是太过复杂复杂，不知道该办什么手续，向哪里申请，今天京坤律师简单整理了一下相关的一些问题，希望可以帮到你。拆迁律师一、安置房的种类通常安置房分为两类，一类是因为**工程动迁而专门建造的配套商品房。

一、农村的房屋重建的相关手续

农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》*十八条规定“?农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

?使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”

??根据该文件的规定，农民朋友想要重建房屋，要满足两个条件：

1.符合城乡规划，一个城市、农村的建设，想要井井有条，都是需要规划部门进行规划的，不能由大家随意建造，因此，如果想要进行房屋重建，首先就要满足相关规划。大家可以查询《*人民共和国城乡规划法》进行了解。同时大家需要注意的是，根据《城乡规划法》的规定，在乡、村庄规划区域内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。关停作为环境保护综合整治中*为有效的措施，其出现频率是远远**停业整顿、设备更新等方式的。因此，如果大家想要重建房屋，还是需要查询一下当地的文件或者可以向当地规划部门进行咨询。

二、回村人员办理土地建设住宅相关手续

?回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，城镇非农业居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民会同意后，依照?“需要使用耕地的，经乡级审核、县级建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级土地管理部门申请用地，经县级批准后，由县级土地管理部门划拨土地”的审批程序办理。因此发生纠纷，一方当事人如果不履行协议约定的义务，则另一方当事人可以依法提起诉讼。

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确保拆迁工作依法合规进行

（一）坚持依法拆迁、阳光拆迁、廉洁拆迁、正义拆迁，做到全过程公开，确保阳光透明。

（二）坚持货币与房屋安置相结合的方式。

（三）拆迁人要严格执行相关法律法规，并依据本指导意见科学制定拆迁实施方案。

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规范拆迁补助奖励标准

合理设定补助奖励科目

（一）宅基地区位价应按照《顺义区关于印发顺义区集体土地房屋拆迁补助安置规定的通知》（顺政发〔2006〕12号）等文件规定执行。

（二）被拆迁房屋的重置成新价由评估公司评估确定。

（三）拆迁人可根据项目实际情况，设置补助和奖励政策，以促进拆迁工作实施。具体补助和奖励的科目及标准由拆迁人在拆迁实施方案中明确，并上报区拆迁主管部门审批后实施。

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明确房屋安置资格认定范围

合理控制安置标准

（一）房屋安置资格的认定范围

1、2017年3月1日前登记或迁至被拆迁房屋地址的下列人员享有房屋安置资格。

（1）宅基地使用权人（宅基地所对应集体建设用地使用权证载明的使用权人）及其配偶。

（2）宅基地使用权人的直系血亲（祖父、外祖父、父女、孙子女、外孙子女等）及其配偶。

2、2017年3月1日后登记或迁至被拆迁房屋地址的下列人员享有房屋安置资格。

（1）配偶。2017年3月1日前户籍已登记或迁至被拆迁房屋地址的宅基地使用权人及其直系血亲，因新婚或丧偶再婚，且签订拆迁协议时婚姻关系存续的配偶。

（2）新出女。2017年3月1日前户籍已登记或迁至被拆迁房屋地址的宅基地使用权人及其直系血亲的新出女（出生须登记）。

（3）服兵役人员。2017年3月1日前户籍已登记或迁至被拆迁房屋地址的宅基地使用权人及其配偶、宅基地使用权人直系血亲及其配偶，因服兵役将从被拆迁房屋地址迁出，结束后直接迁回的。

（4）外省市投靠人员。外省市人员投靠2017年3月1日前户籍已登记或迁至被拆迁房屋地址的宅基地使用权人及其直系血亲的。

3、在拆迁奖励期期间，不在被拆迁房屋地址的以下人员享有房屋安置资格。

（1）宅基地使用权人。

（2）2017年3月1日前户籍已登记或迁至被拆迁房屋地址的宅基地使用权人及其直系血亲的外省市配偶。

（3）*1条和*2条所述人员因正在服兵役，将迁往的。

（4）具备房屋安置资格的人员已怀孕，在奖励期结束之日起10个月内出生且符合生育政策的新生儿（给予货币安置）。

4、拆迁公告张贴之日（不含）前，已故但未及时到户籍管理部门注销的人员，不得享有房屋安置资格。

（二）房屋安置标准

1、被拆迁人只可按以下方式之一选择安置面积。

（1）享有安置资格的人员每人50平方米，达到法定结婚年龄的未婚者可再增加25平方米。

（2）宅基地使用权证证载面积的70%。

2、被拆迁人可部分或全部放弃安置面积，所放弃的面积给予货币安置。

3、总选房面积不得**过总安置面积，选房剩余的安置面积给予货币安置。

4、安置面积指标不得转让和交易。

（三）安置房销售价格

安置房销售均价为2100元/平方米。

（四）放弃房屋安置面积的货币安置标准

安置房建设地点周边类似安置房的市场价格（由拆迁评估机构分别评出调查之日预评估价格和拆迁公告之日的评估价格，按较高者确定）-安置房销售均价（2100元/平方米）。

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其他

（一）本意见未尽事宜和在拆迁过程中遇到的特殊问题，由拆迁现场指挥部结合实际情况具体研究确定。

（二）本意见适用于印发之日后核发拆迁许可的项目，《北京市顺义区关于印发顺义区集体土地上住宅房屋拆迁与安置指导意见的通知》（顺政发〔2017〕15号）同时废止。

【案件背景】

2016年9月1日正午，2名身穿制服人员在非工作时间、未开、未由法官带领下强行到李女士家中张贴腾地公告。李家人觉得还在走法律程序当中，且裁定还没有下达，对于上门帖公告存在分歧，当即要求不能张贴公告，并且要求报警处理，进而与发生了冲突，造成李女士的丈夫廖先生突发不适并在医院去世。李家准备将运回家中时，却惨遭抢走……廖先生作为参加过越南老兵，在之后却惨遭这样的待遇。恐怕不仅仅是悲剧，而是令人不寒而栗的剧了。当下事件被澎湃新闻等媒体报道，被广大的公众所知。而这场被人人感叹不幸的主角正是臧云律师的当事人，那事情的前因后果到底是怎样的呢？通常安置房，很少有一人一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。北京拆迁律师事务所  

上世纪90年代，李女士等人购买了现地址为开福区大塘基社区的地块。原望城县**向购买人发放了个人建房用地许可证。后开福区**根据湖南省**（2012）政国土字*1915号《湖南省农用地转用、土地征收审批单》征收李女士房屋在内的社区地块。但李女士发现该批文中的征收范围并不包括大塘基社区，并于2015年向开福区提起诉讼，请求撤销开福区国土局作出的《限期腾地决定书》，2016年5月驳回李女士的诉讼请求，李女士在上诉的同时通过邻居的一次诉讼得知了自己房屋所在的地块早于2004年被扣上了集体土地的帽子，为弄清该地块的土地性质，更为自己的房屋讨说法，李女士找到了北京京坤律师事务所的臧云律师，并委托臧律师为其维权。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。北京拆迁律师

【维权过程】

通过前期的调查，臧律师发现长沙市手中的个人建房用地许可证显示房屋所在土地的性质为国有土地，为拨开迷雾还李女士一个安心，也还这片土地遍地清新，臧律师帮助李女士向湖南省提起了行政复议，请求撤销09X号集体证。随后李女士以行政复议结果还没有出来为由，要求长沙市中级中止关于《限期腾地决定书》的诉讼，但未被采纳。那么，在同征收方关于房屋征收进行协商时，被征收人拥有的房屋就成为了谈判的关键筹码。

湖南省在受理复议申请之后，长沙市在书面答复中称其颁发集体证的行为证据确凿充分，适用依据正确，程序合法，因2004年9月某社区居民会向长沙市国土资源局开福区分局提交集体土地所有权登记申请书和权属来源证明等材料，开福区国土分局在受理申请并对土地进行了地籍调查之后，于当月作出集体土地所有权面积认定通知书，长沙市随后审核批准颁发了09X号集体证。按照长沙市的说法，其具体行政行为自然是一点问题没有。根据《国有土地上房屋征收与条例》*二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有权人给予公平”。

但是臧律师提出，其作出的09X号集体证完全违反法定程序，长沙市并没有遵循《土地登记办法》*二十三条和*二十四条的规定作出公告并确认登记结果无异议或异议不成立，便直接为某社区居民会颁发了09X号集体证并确认相关土地为该居委会集体所有。且在09X号集体证作出之前，所涉部分土地的性质登记为国有土地，在相关国有土地使用证、建房用地许可证尚未失效的情况下，长沙市便根据某社区居民会的申请将土地登记为集体所有，这就导致在同一块土地上同时存在两种性质不同的土地使用证。今天京坤律师就来给大家说一说拆迁中*常见的几类问题，希望被拆迁人不管是在谈判中、签协议时还是维权过程中，都能够少走一些弯路，以*有效的方式解决问题。

然而在一切还未尘埃落定之前，就发生了文首的事件。廖先生在张贴《腾房通知》的时候倒下，还未见正义铺满便永远的闭上了双眼。之后李女士一家陷入了久久不能平的悲痛，直到臧律师带来的好消息这才让他们稍感安慰。但是很多身在其中的农民兄弟却无法分辨，只知道土地被租出去很多年，却没想过权益一直被侵害着。原来是湖南省采纳了臧律师的观点，认为长沙市颁发附09X号集体证违反法定程序，且认定事实不清，证据不足，并根据《*人民共和国行政复议法》的相关规定，于9月8日作出决定：

撤销被申请人作出的《集体土地所有权证》（长集有[2004]*09X号）。

【律师说法】

根据目前的土地管理制度，集体土地转变为国有土地是很正常的事情，就像对分子依法减刑一样。而国有土地变为集体土地，是很不正常的，就像对分子特赦一样。

而将集体土地登记给一个居委会，更是较其费解的。根据《土地管理法》*十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；向特定对象公开：公机关应当通过提供查询的方式，向报案或者控告的被害人、被侵害人或者其监护人、家属公开下列执信息：（一）办案单位名称、地址和联系方式。已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”可知，集体土地的权利代表，或者是村委会，或者是村集体组织，或者是村小组等等，不可能是居委会或者其他非农村组织。

那李女士所在的居委会是个怎样的定位呢？根据百一十一条规定，城市和农村按居民居住地区设立的居民会或者村民是基层群众性自治组织。于是，结论出来了：居委会是城市里的组织。但在本案中居然做了农村集体土地的权利代表！也就是说，企业的建设和运营不仅是基于房屋存在，且投入巨大，有的是一次性投资，而有的是连续性投资，只有企业正常运转才有可能维持成本。这恐怕已经不是张冠李戴，而是阴阳同路了。北京拆迁律师事务所

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