松江行政诉讼-双辽市行政诉讼-行政诉讼律师咨询(查看)

行政诉讼行政诉讼想买小产权房，先知道这些风险！解决了就能买

小产权房是相对于能够取得不动产证的商品房而言的。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关手续，未缴纳土地出让金等费用，不能取得房屋的产权证，有些由乡镇**或村委会出具证明，因此有时也称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房屋不能取得合法有效的产权证，只有购房合同或村委会、乡**出具的证明，其产权不受法律保护，该类房屋不能到银行办理。因此，购买该类房屋存在很大的风险，但是小产权房与周边商品房相比价格较低，因此对许多购房户还是有其吸引力的，但大家一定要注意存在的风险，下面我为大家分析一下：

（一）买卖合同无效的风险

由于小产权房禁止交易，其买卖合同的效力以认定无效为原则，有效为例外。区分不同情况不同处理：

对于发生在本村范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同一般认定有效。对于将房屋出售给本村以外的人员的，如果是在试点区域取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效，如果是在试点区域范围之外，一般认定合同无效。

（二）房产转让的风险

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权，没办法办理房屋过户手续。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁，而作为实际使用人所得到的拆迁与产权相比微乎其微。

（四）被认定违建遭的风险

小产权房屋往往没有经过规划审批，没有取得用地许可，有的房屋还是在耕地上建造的房屋，严重改变了土地的用途，这些房屋可能会被规划部门、国土部门认定为违法建筑，严重影响规划实施的，可能会面临的风险。

（五）房屋质量无法保证

小产权房屋由于没有相关部门的审批手续，房屋建成后，没有经过相关部门验收，松江行政诉讼，同时，由于开发单位没有相应资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

货币，是指在房屋征收中，经征收人与被征收人协商，由征收人按市场评估价为标准，对被征收人以货币形式进行。货币是我国目前城市房屋征收的主要方式，其主要优点是操作简单方便，被征收人拿着货币来购买住房可以不受地点、户型、面积、朝向等方面的限制，同时不会产生延长过渡期限、被征收人不能及时回迁等后续问题。

关于货币的数额，根据《国有土地上房屋征收与条例》*十七条的规定，被征收人的货币一般包括以下四部分：

（一）被征收房屋价值的。对被征收房屋价值的，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用。因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用、被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（三）停产停业损失的。如果是商业用房涉及到机器设备、物资等搬迁费用、以及停产停业损失等，该部分费用由征收双方当事人协商，协商不成可以委托评估机构进行评估。

（四）市、县级对被征收人给予补助和奖励。此项由地方**制定补助和奖励办法并负责具体实施。

下面又引伸出来，这个是你该拿的奖励，你能不能拿，你敢不敢拿，你敢不敢去拿这个奖励的问题，这里面还涉及到两种情况，种情况是能拿，什么情况下是能拿的，还有一种情况，就像咱们这个案例，能不能拿，可能绝大多数都涉及到，是不能拿的，下面咱们分析一下，在什么情况下我能拿，我该拿，你能不能去拿这个奖励，所以大家认真听了，下面是非常关键的问题。

就是说给我们的，按照法律规定是到位的，也就是按照我们房屋征收的时间，是公平的，是合理的，而且我们在规定的签约期内进行签约的，那么 这个奖励就应该是给我们的，我们是应该拿的，能拿的 没问题 ，也该拿，也能拿。

但是还有一种情况，这个奖励在之前给我们的房屋征收，包括对我们评估的时间，我们房屋的价值远远低于房地产的市场价值，有的甚至是低的非常多，低一半以上，像我们代理的案件，在的基础上翻了十翻的都有，在这种情况下，对咱们房屋的是远远没有到位的，有些是明显不合理的，双辽市行政诉讼，在这种情况下 你还敢不敢去拿这个奖励，你能不能拿，你在这种情况下是不能拿的。

为什么 你拿是有前提的，你拿是需要签约的，就像上面这个海报一样，你是需要签约并腾空交出房屋的，才有资格来参与抽奖，你拿这个奖励就先签约 先签字，你签了字以后就等于对房屋的是一种认可，如果在这以后 我认为太低了，那么我向提起诉讼，要求撤销这样一个协议，确认这样一个协议无效是非常困难的，可以说是蜀道之难是一样的，所以说有些路是不能走错，走错就回不了头了。

虽然我们在代理一部分案件当中，我们的安置协议被撤销的，之前的直播也讲过，也有被确认无效的，但是确确实实我们花费了，很大的精力和非常大的时间，行政纠纷律师，也付出了很大的心思，把这些协议给废了 非常困难的，相当是重新来过，因为走错路了 现在重新走一遍，所以说在这种情况下，奖金奖励是不能拿的。

不能说我看到这10万，看到这20万蝇头小利，把协议签了，在这种情况下你可能会因小失大，行政处罚律师，你可能加上这20万，费都不够，你加上这20万，加上这30万，你可能没有达到房屋的价值，应该给你的还没有到位，实际上，也就是这一块的奖励，是咱们本身的房屋的中，切出相当的一部分拿出来，立了一些明目在外面 然后再给你，其实还是不够的，实际上现在我们把钱从左口袋中放到你的右口袋。