行政诉讼(图)-行政诉讼起诉期限-正定行政

行政行政

违法建筑是指违反城乡规划管理法律、法规的建筑物、构筑物，违法建筑主要有以下几类：违法占地的建筑、擅自改建加建的建筑、不按批准的设计图纸施工的建筑、违反规划的建筑、逾期未拆除的临时建筑等。对于违法建筑相关的法律问题，一般包括有违法建筑的认定、处罚、买卖合同效力、租赁合同效力等。今天我们就以一起人民审理的交易违法加建房屋的买卖合同纠纷案件为例，分析违法建筑的买卖合同效力问题。

案例简介

甘肃省林某、陈某与甘肃某公司于2008年11月28日签订了房屋买卖合同，约定林某、陈某以1010万元的总价购买某公司的房屋。后双方发生纠纷，某公司以该房屋为违法建筑为由起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审以该房屋买卖合同违反法律、行规的强制性规定为由该房屋买卖合同无效。林某、陈某不服，向二审提出上诉。二审经审理驳回了林某、陈某的上诉。后林某、陈某向人民申请再审。再审审理过程中，甘肃某公司提出，涉案房屋共九层，其中*九层为加盖，属于违法建筑，买卖违法建筑的合同应为无效。

裁判观点及结果

人民认为：涉案房屋除加建外其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。*二，买卖违法建筑物的合同并非无效。根据《*人民共和国城乡规划法》*六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，定州市行政，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。

人民较终该房屋买卖合同合法有效。

律师分析

判断房屋买卖合同是否有效，首先需要判断买卖合同处置的房屋的合法性。根据《城乡规划法》*六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的违法建筑

可分为两种。种违法建筑就是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其经过行政处罚并办理好相关手续，即可成为合法建筑；*二种违法建筑是指无法采取改正措施的建筑物，其只能被依法拆除或没收。

本案中的房屋加建部分就属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除。对于这类违法加建的房屋，其买卖合同合法有效。

下面又引伸出来，这个是你该拿的奖励，你能不能拿，你敢不敢拿，你敢不敢去拿这个奖励的问题，这里面还涉及到两种情况，种情况是能拿，什么情况下是能拿的，还有一种情况，就像咱们这个案例，能不能拿，可能绝大多数都涉及到，是不能拿的，下面咱们分析一下，在什么情况下我能拿，我该拿，你能不能去拿这个奖励，所以大家认真听了，下面是非常关键的问题。

就是说给我们的，按照法律规定是到位的，也就是按照我们房屋征收的时间，是公平的，是合理的，而且我们在规定的签约期内进行签约的，那么 这个奖励就应该是给我们的，我们是应该拿的，能拿的 没问题 ，也该拿，也能拿。

但是还有一种情况，这个奖励在之前给我们的房屋征收，包括对我们评估的时间，我们房屋的价值远远低于房地产的市场价值，有的甚至是低的非常多，低一半以上，像我们代理的案件，在的基础上翻了十翻的都有，在这种情况下，行政诉讼起诉期限，对咱们房屋的是远远没有到位的，有些是明显不合理的，在这种情况下 你还敢不敢去拿这个奖励，你能不能拿，你在这种情况下是不能拿的。

为什么 你拿是有前提的，你拿是需要签约的，就像上面这个海报一样，你是需要签约并腾空交出房屋的，才有资格来参与抽奖，你拿这个奖励就先签约 先签字，你签了字以后就等于对房屋的是一种认可，如果在这以后 我认为太低了，那么我向提起诉讼，要求撤销这样一个协议，确认这样一个协议无效是非常困难的，可以说是蜀道之难是一样的，所以说有些路是不能走错，走错就回不了头了。

虽然我们在代理一部分案件当中，我们的安置协议被撤销的，之前的直播也讲过，也有被确认无效的，但是确确实实我们花费了，很大的精力和非常大的时间，也付出了很大的心思，把这些协议给废了 非常困难的，相当是重新来过，因为走错路了 现在重新走一遍，所以说在这种情况下，奖金奖励是不能拿的。

不能说我看到这10万，看到这20万蝇头小利，把协议签了，在这种情况下你可能会因小失大，你可能加上这20万，费都不够，你加上这20万，加上这30万，你可能没有达到房屋的价值，应该给你的还没有到位，实际上，也就是这一块的奖励，是咱们本身的房屋的中，切出相当的一部分拿出来，立了一些明目在外面 然后再给你，其实还是不够的，实际上现在我们把钱从左口袋中放到你的右口袋。

从他人手中转租门面，遭遇拆迁，究竟该找谁来呢？又能拿到多少？重庆的黄女士与房东签订了长期租赁合同，投入了大量精力和财物对租赁的房屋进行装修改造，结果却遇上了房屋拆迁，面临其装修投入化为乌有的困境。黄女士起诉房东，要求房东给予拆迁，如何审判？

案例简介

黄女士多年租用廖某位于重庆市某处的房屋。2010年5月26日，黄女士与廖某签订《房屋出租协议书》，双方约定租赁期限从2010年6月19日至2013年6月19日。合同同时约定：“如因**行为拆迁，廖某确需收回房屋，应提**个月通知黄女士。房屋按实际租用时间计算，且廖某不付黄女士设施及装修费用等”。合同签订后，黄女士对该房屋重新进行了装修。2012年9月，该片区的房屋被江津区国土资源和房屋管理局征收，行政官司，廖某于2012年9月27日与江津区土地房屋征收中心签订《国有土地上房屋征收货币协议书》，约定征收中心征收该房屋并支付给廖某搬迁费、停产停业损失费、装饰装修费、设备设施费等费用。2012年9月30日，廖某向黄女士发出《通知》，告知黄女士因**需征收黄女士承租的房屋，请黄女士于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还给廖某，同时解除双方签订的租赁合同。后黄女士起诉廖某，要求其其因房屋征收所受到的装修损失以及其他损失。

裁判观点及结果

重庆市*五中级人院认为，行政合同纠纷，普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与对象是房屋所有权人。承不是被征收人，不属于征收对象。征收合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人，承不享有征收合同中的权利。承基于租赁合同，享有合同法上的权利。因此，拆迁争议款项按以下方式分配：

（一）搬迁费。本案双方约定出租方因征收可以行使合同解除权，并不再支付搬迁费。因此，黄女士要求获得按照**支付给廖某的搬迁费，没有法律和合同依据，不应当主张。但为适当平衡双方利益，本案承也是实际搬迁人，本院决定廖某给付黄女士搬迁费。

（二）积极搬迁奖励费。该费用属于出所有。

（三）设备设施费。该费用属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿，应当针对物的所有权人。因此设备设施费应当由廖某支付给黄女士。

（四）装饰装修损失费。该费用是**被征收人的名目之一，是定型化的，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用应属于出所有。

（五）停产停业损失。该费用是**被征收人的名目而已，是支付给被征收人的费用。

如下：廖某支付黄女士搬迁费12495元、设备设施费8870元，驳回黄女士要求廖某支付积极搬迁奖励费、装饰装修损失费和停产停业损失的诉讼请求。

律师分析：

本案中，黄女士与廖某签订的房屋租赁合同中约定了拆迁条款，即“租赁房屋遇到国家征收，出提前通知承，须交回房屋，出不赔偿承设施及装修费用等”。在这种情况下因有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但拆迁分配应遵照双方当事人一致达成的协议处理。

如租赁双方并未在租赁合同中约定征收事项，此时承还可基于租赁合同主张出赔偿两种损失：

（一）装饰装修损失。承有权要求出赔偿装饰装修损失，但只能按照损失填平的原则，据实赔偿。

（二）停产停业损失。承可要求出支付合同不能履行的停产停业损失。停产停业损失的赔偿金额应考虑承适当的另寻场地的恢复营业期，作为赔偿的期限，但应当以出获得的停产停业损失为限。