房产买卖纠纷-惠州房产-房产纠纷律师咨询(查看)

房产房产

【案情简介】张先生等6人在河北省秦皇岛市某区某片区有合法房屋。2011年11月20日某区**作出《某区关于决定征收某片区国有土地上房屋的决定》，决定对张先生等人房屋所在片区的房屋进行征收。但房屋征收部门对张先生等6人房屋征收低明显偏低，与张先生等6人房屋要求差距较大，没有达成房屋征收协议。一年后，该片区的房屋征收工作被暂停。2013年8月8日某区**作出《某关于继续实施某片区国有土地上房屋征收工作的通告》，决定对该片区房屋继续实施征收。但该次征收房屋征收部门给予张先生等6人的仍未合理，张先生等人决定拿起法律依法维权，其通过网络找到了北京拆迁律师李吏民律师团队为其维权。

【结果】

2015年10月9日秦皇岛市中级人院作出（2015）秦行初字12号行政，依据《*人民共和国行政诉讼法》七十条（）项之规定应当撤销某区**2013年8月8日作出《某关于继续实施某片区国有土地上房屋征收工作的通告》，但鉴于该片区大部分已经签订协议并搬迁，遂确认某区**2013年8月8日作出《某关于继续实施某片区国有土地上房屋征收工作的通告》违法。

【办案过程】

一、认真分析案情，及时启动法律程序。

李吏民律师团队接受委托后，李吏民律师召集团队对案件进行了分析，认为2013年8月8日某区**作出《某关于继续实施某片区国有土地上房屋征收工作的通告》是房屋征收决定，该通告中也明确告知了相应的诉权，应当随时启动法律程序。李吏民律师指导委托人向秦皇岛市申请行政复议。

二、复议受阻，决定维持征收行为

秦皇岛市收到委托人的行政复议申请后受理，在复议过程中李律师指出该征收决定不符合征收的条件，未履行法定程序，方案不公平、不合理。但复议机关未采纳上述观点，仅仅认为该征收决定在程序上有瑕疵，作出复议决定维持了该征收行为。这也是李律师意料之中，李律师随时起草起诉状，及时指导委托人向起诉。

三、一审糊涂官判案，驳回原告起诉

2014年3月31日秦皇岛市中级人院开庭审理本案，被上诉人指出通告是公告的安置方案而非征收决定，征收通告本身及征收安置方案不可诉，应当驳回原告的诉讼请求。一审糊涂官归纳了争议焦点被告作出的征收通告是否可诉，如果可诉其行为是否符合法律规定，但本次只审查是否可诉。果不出所料，一审竟荒唐地认为被上诉人作出的该征收通告对上诉人的权利义务不产生影响，从而作出裁定驳回了上诉人的起诉。

四、高院扶正天平，指令一审继续审理

某区**依该通告对上诉人房屋进行征收，一审裁定竟认为对上诉人的权利义务不产生影响，简直是荒唐！李律师在法定的期限内随时指导委托人向河北省人院上诉。李律师指出，上诉人的诉讼请求非常明确是针对被上诉人的征收行为而非被上诉人的通告行为本身；被上诉人决定对上诉人房屋进行征收，是通过某政通告【2013】14号通告表现出来的，湘乡房产，通告是房屋征收决定的外在表现形式和内容载体，上诉人也是通过该通告知道被上诉人对上诉人房屋进行征收；被上诉人该通告并非是2011年被上诉人作出房屋征收决定的复述，而是新的征收行为，该通告中4条明确表示“此次征收工作严格按照…”说明是被上诉人所作出的新的征收决定，是又一次的征收工作，该通告6条：“自本项目《征收决定》发布之日起…”说明被上诉人是通过该公告发布其作出的征收决定的，该通告9条：“被征收人对本行政行为有异议的…”充分说明被上诉人决定对上诉人房屋进行征收是一个新的具体行政行为，房产纠纷律师事务所，是可诉的；被上诉人2011年作出的房屋征收决定已经**过了征收期限；被上诉人以该通告的形式决定对上诉人房屋进行征收，侵害了上诉人的合法权益，上诉人可以依法提起诉讼。河北省高院采纳了李律师的观点，作出（2015）冀行终字28号行政裁定撤销秦皇岛市中级人院（2014）秦行初字4号行政裁定，指令其继续审理本案。

五、正义迟到，征收行为被判违法

某区**征收随意，诉讼也任性，在本案次庭审时，被告某区**没有提交作出征收决定的证据材料和法律依据，在发回审理期间，也未按照举证期限提交证据材料。李律师指出按照行政诉讼及解释和行政诉讼证据规定，逾期提交的证据材料不能作为其作出具体行政行为的依据，房产买卖纠纷，本案中被告作出的征收决定不符合房屋征收的法定条件，没有履行法定程序，安置方案不公平不合理，应当依法撤销该房屋征收决定。秦皇岛市中级人院采纳了李律师的观点，确认某区**作出该通告违法。

【律师说法】

根据《国有土地上房屋征收与条例》十四条之规定，被征收人对市、县级作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。本案中某区**作出《某关于继续实施某片区国有土地上房屋征收工作的通告》是对通告范围内房屋实施征收的决定是可诉的。对房屋进行征收必须符合《国有土地上房屋征收与条例》八条规定的情形，且应当履行该条例所规定的法定程序。

附：河北省秦皇岛市中级人院行政书

房屋拆迁中，安置协议的问题是众多被拆迁人关注的问题，也是被征收人关注的焦点，未来能过上什么样的生活就和这协议有直接的联系。成败在此一举。

话音刚落，拆迁相关部门为了方便快捷，便拿了份空白协议，让我们（被拆迁人）签字，拆迁办承诺高额拆迁协议。一、签约时要注意合同的细节和自己的谈判地位首先是要千方百计提高自己的谈判地位。和拆迁方相比，被拆迁者往往处在相对弱势的谈判地位上，比如遇到时房主们不能反抗等等。拆迁合同等等往往也都是由拆迁方制定的，许多的条款可能还不会给被拆迁人看。

这种情况可能意味着合同上的条款可能对被拆迁人不利，也有可能是合同上的拆迁款更高，拆迁人想从中谋利。

为了提高自己的谈判地位，寻找专业拆迁律师及提出诉讼往往是必须的。相比之下拆迁方更害怕败诉，他们只要有一个败诉就意味着所有的行政行为都是违法的，其拆迁的成本就会急剧提高，这也是拆迁方更愿意调解的原因。

其次的合同细节的注意。被拆迁人在合同签约时往往缺乏经验，很容易受到对方的影响。被拆迁人在签约时一定要注意合同的各个细节，因为往往是这些细节决定着利益是否能真正实现。

尤其是在合同上从拆迁款的签订时，一定要注意大写的地方不能空着，防止对方篡改款数字。

二、签约后依然要关注开放商签约之后的陷阱主要在拆迁款和安置房的问题上。

首先是拆迁款问题。对于拆迁款，拆迁方往往不会不给。但是，被拆迁者们依然要注意拆迁方的动向，防止拆迁方因为宣告破产而拒绝打款，同时还要关注拆迁款的付款方到底是谁。

其次是房屋的质量问题。我国的房屋使用权一般是70年，但房屋的建筑寿命却大多只有50年。对于这个问题，拿到安置房的房主们可以在经济环境相对较好的时候将房子卖出，如果房子并没有建好或者还没有拿到房产证也可以先与购房者商定好后签好合同就可以了。

然后是逾期交房和房屋的面积问题。逾期交房可以通过对拆迁项目的实现评估等方式解决。而房屋的面积问题则需要被拆迁者自己注意。拆迁方往往会在合同签订时约定房屋面积一旦**过一定标准会要求被拆迁者补差价，

注意合同中的细节

往往被拆迁人在签订合同的过程中，因为缺乏经验，一定要注意合同中的各种细节，往往这些细节往往决定着利益能否真的实现。

问：签订拆迁协议能否反悔

正常情况下，协议在双方同意下才能签字，双方一经签字就是合法有效文件，原则上是不能反悔的，如果存在法定情形，可以向申请撤销或主张无效。

根据《合同法》*五十二条有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意，损害国家、集体或者*三人利益;

(三)以合法形式掩盖目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行规的强制性规定。

*五十三条 合同中的下列免责条款无效：

(一)造成对方人身伤害的；

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

*五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人院或者仲裁机构不得撤销（1）注意签订协议时，金额地方不要空着，预防篡改款数字。

（2）空白协议不要签，如签订空白协议，那么款将得不到**了。

（3）无论承诺或借口，签字的协议必须保留原件，一张纸保全你的款。

（4）签订拆迁协议要谨慎“先，后搬迁”要牢记。

（5）不与开发商签协议，签协议请专业人士查看。

一、申请

1、申请时效。申请人申请行政复议，应当在知道被申请人行政行为作出之日起60日内提出（法律另有规定的除外）。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。

2、申请条件

申请人是认为行政行为其合法权益的相对人；有明确的被申请人；有具体的复议请求和事实根据；属于依法可申请行政复议的范围；相应行政复议申请属于受理行政复议机关管辖；符合法律法规规定的其他条件。

3、申请方式。申请人申请行政复议，可以书面申请，也可以口头申请；口头申请的，行政复议机关应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。

4、行政复议申请书。申请人采取书面方式向行政复议机关申请行政复议时，所递交的行政复议申请书应当载明下列内容：

申请人如为公民，则为公民的姓名、性别、年龄、职业、住址等。申请人如为法人或者其他组织，则为法人或者组织的名称、地址、法定代表人的姓名；（京坤律师）被申请人的名称、地址；申请行政复议的理由和要求；提出复议申请的日期。

二、受理

行政复议机关收到行政复议申请后，房产拆迁纠纷，应当在5日内进行审查，对不符合行政复议法规定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合行政复议法规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。

除上述规定外，行政复议申请自行政复议机构收到之日起即为受理。公民、人或者其他组织依法提出行政复议申请，行政复议机关无正当理由不予受理的，上级行政机关应当责令其受理；必要时，上级行政机关也可以直接受理。行政复议期间具体行政行为不停止执行。

三、审理

1、审理行政复议案件的准备。

送达行政复议书副本，并限期提出书面答复。行政复议机构应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者行政复议申请笔录复印件之日起10日内，向行政复议机关提出书面答复，并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。审阅复议案件有关材料。行政复议机构应当着重审阅复议申请书、被申请人作出具体行政行为的书面材料（如农业行政处罚决定书等）、被申请人作出具体行政行为所依据的事实和证据、被申请人的书面答复。（京坤律师）收集证据。通知符合条件的人参加复议活动。确定复议案件的审理方式。行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机构认为有必要时，可以向有关组织和情况，听取申请人、被申请人和*三人的意见。

2、行政复议期间原具体行政行为的效力。

根据《行政复议法》的规定，行政复议期间原具体行政行为不停止执行。这是符合行政效力先定原则的，行政行为一旦作出，即推定为合法，对行政机关和相对人都有拘束力。但为了防止和纠正因具体行政行为违法给相对人造成不可挽回的损失，《行政复议法》规定有下列情形之一的，可以停止执行：

被申请人认为需要停止执行的；行政复议机关认为需要停止执行的；申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；法律规定停止执行的。

3、复议申请的撤回。

在复议申请受理之后、行政复议决定作出之前，申请人基于某种考虑主动要求撤回复议申请的，经向行政复议机关说明理由，可以撤回。撤回行政复议申请的，行政复议终止。

四、决定

1、复议决定作出时限。

行政复议机关应当自受理行政复议申请之日起60日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于60日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限不**过30日。

2、复议决定的种类。

决定维持具体行政行为。具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。决定撤消、变更或者确认原具体行政行为违法。有两种情况：一是认为原行政行为认定的主要事实不清，证据不足，适用依据错误，违反法定程序，越权或者滥用职权，具体行政行为明显不当的，决定撤消、变更或者确认该具体行政行为违法。二是被申请人不依法提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，决定撤消。（京坤律师）决定被申请人在一定期限内履行法定职责。有两种情况：一是拒绝履行。被申请人在法定期限内明确表示不履行法定职责的，责令其在一定期限内履行。二是拖延履行。被申请人在法定期限内既不履行，也不明确表示履行的，责令其在一定期限内履行。决定被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。决定撤消或者确认该具体行政行为违法的，责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。决定赔偿。行政复议机关在依法决定撤消、变更或者确认该具体行政行为违法时，申请人提出赔偿要求的，应当同时决定被申请人依法给予赔偿。决定返还财产或者解除对财产的强制措施。行政复议机关在依法决定撤销或者变更罚款，撤销违法、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、等具体行政行为时，应当同时责令被申请人返还财产，解除对财产的查封、扣押、措施，或者赔偿相应的价款。

3、对抽象行政行为的处理。

申请人在申请行政复议时，对作出具体行政行为所依据的有关规定提出审查申请，或者行政复议机关认为具体行政行为依据不合法的，行政复议机关可依法作出：

有权处理的，应当在30日内依法处理。无权处理的，应当在7日内按照法定程序转送有权处理的依法处理。

4、行政复议决定书的制作。

行政复议机关作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书。行政复议决定书应载明下列事项：

申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址(申请人为法人或者其他组织者，则为法人或者组织的名称、地址、法定代表人姓名)。被申请人的名称、地址、法定代表人的姓名、职务。申请行政复议的主要请求和理由。行政复议机关认定的事实、理由，适用的法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命令。（京坤律师）行政复议结论。不服行政复议决定向起诉的期限(如为终局行政复议决定，则为当事人履行的期限)；作出行政复议决定的年、月、日。行政复议决定书由行政复议机关的法定代表人署名，加盖行政复议机关的。

行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。除法律规定的终局行政复议决定外，申请人对行政复议决定不服，可以在收到行政复议决定书之日起15日内，或法律法规规定的其他期限内，向提起行政诉讼。

申请人逾期不起诉，又不履行行政复议决定的，对于维持具体行政行为的行政复议决定，由被申请人依法强制执行或者申请人民强制执行；对于变更具体行政行为的行政复议决定，由行政复议机关依法强制执行或者申请人民强制执行。

被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，行政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期履行，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分；经责令履行仍拒不履行的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分。